Bruisende buurten met inzet op mixed zones

“Mixed zones zijn gebieden waarin wonen gecombineerd wordt met niet-wonen. Denk bijvoorbeeld aan culturele voorzieningen, bedrijfsruimtes, winkels, medische voorzieningen en horeca. In historische buurten werden deze van oudsher gemengd, maar we laten ook enkele decennia achter ons waarin we zoveel mogelijk functies van elkaar scheidden. Wij kijken hoe we deze voorzieningen op een eigentijdse manier kunnen mengen met wonen. Zodat we voor bewoners een fijne buurt met hoge leefkwaliteit en ruimte voor ontmoetingen creëren en met minimale overlast. En zodat er werkgelegenheid is en er kansen liggen voor ondernemers.”

Mieke ziet een toenemende vraag naar mixed zones. “Steden groeien en verdichten. Als er meer bewoners en dus werknemers zijn, neemt ook de vraag naar voorzieningen en werkruimte toe. Daarnaast willen opdrachtgevers geen monofunctionele wijken meer. In het verleden zag je dat de Zuidas in Amsterdam bijvoorbeeld in de avond en het weekend compleet leeg was. Er was geen levendigheid en het voelde er op sommige momenten zelfs onveilig. Wanneer verschillende functies bij elkaar gevoegd zijn, dan voorkom je dit.” Mieke illustreert dit aan de hand van het project Populus in Ommoord, Rotterdam: “Hier realiseren we in de gebouwen op de begane grond en eerste etages een bibliotheek, horeca, een gezondheidscentrum en een theater en daarboven komen de woningen. Zo creëren we ruimte voor ontmoetingen. Overdag is er leven in de bibliotheek, ’s avonds komen bewoners terug van hun werk en is er reuring in het theater.”

Mixed zones dragen niet alleen bij aan een socialere, veilige, levendige omgeving, maar ook aan het terugdringen van het aantal autobewegingen en aan het gemak van de bewoners. “Bij het verdichten van steden is het vaak van belang ervoor te zorgen dat dit niet leidt tot veel meer automobiliteit omdat de infrastructuur dat niet aan kan. Als de dagelijkse voorzieningen die mensen gebruiken binnen 15 minuten lopen van hun woning liggen, dan kiezen mensen er sneller voor om te voet of op de fiets te gaan. Daarnaast is het gewoon gemakkelijk als de kinderopvang en de tandarts in de buurt zijn en gezellig als er vlakbij een cultureel centrum of een leuke koffiezaak zit. Het leven makkelijker maken, is een belangrijk doel dat met een goed geprogrammeerde mixed zone wordt bereikt.”

Volgens Mieke is het creëren van mixed zones een expertise van AM. “In bijna elk project hebben we te maken met mixed zones. We hebben er al vele jaren geleden bewust voor gekozen om de ontwikkeling van mixed zones in eigen hand te houden en hier een apart, specialistisch team voor aan te trekken. Zo houden we grip op de kwaliteit. Mixed zones zijn het hart van een wijk en het succes ervan heeft direct effect op de buurt en op de prijzen van de woningen. Het past bij een integraal, sociaal gebiedsontwerp.” Als geslaagde voorbeelden noemt Mieke Hart van de Waalsprong in Nijmegen en het toekomstige Design Cluster in het Bajeskwartier in Amsterdam. “In Hart van de Waalsprong hebben we een nieuw winkelcentrum gerealiseerd met behalve winkels ook maatschappelijke voorzieningen en horeca. In het Bajeskwartier wordt het Design Cluster het episch centrum van de buurt, bestaande uit de Groene Toren en het voormalige hoofdgebouw van de Bijlmer Bajes. Hier komt ruimte voor horeca, werkruimtes voor designers en andere creatieve ondernemers en er komt een experience waarin te zien is hoe we van het nieuwe stadsdeel het meest duurzame stadsdeel van Amsterdam hebben gemaakt. Het zijn belangrijke onderdelen van deze gebieden. Mixed-zones beslaan in oppervlak misschien maar 20% van een project, maar ze bepalen voor 90% de beleving.”

Investeerders moeten soms nog wennen aan mixed zones. Mieke: “Een investeerder in woningen wil het liefst dat we alleen woningen aanbieden, een investeerder in kantoren, wil alleen kantoren. Daarom gaan we voor mixed zones op zoek naar meerdere typen investeerders of we zorgen dat het gedeelte met andere voorzieningen niet meer dan 15% beslaat. Daarnaast zien we dat er langzaamaan nieuwe fondsen worden ontwikkeld bij investeerders voor mixed use, ik denk dat dat een belangrijke ontwikkeling is. Ook willen de ondernemers zelf nog wel eens investeren in hun eigen huisvesting.” AM draagt ook bij aan het slagen van mixed zones na oplevering. “We vinden het belangrijk dat wat we bedenken ook goed landt. We bedenken dan ook strategieën om ervoor te zorgen dat ondernemers goed ‘ingroeien’ in het gebied. Als ze starten heeft een gebied misschien nog maar een kwart van het uiteindelijke aantal inwoners. Voor sommige ondernemers is dat nog niet genoeg. Je kunt dan samen met de ondernemer en investeerder afspraken maken over ingroeihuren of tijdelijk dubbel gebruik zodat deze panden niet leeg komen te staan en de eerste bewoners zonder voorzieningen komen te zitten.”

Ook innovatiekwartier Wärtz in Zwolle is een voorbeeld van een gebiedsontwikkeling waar mixed zones belangrijk zijn. “Een belangrijke mixed zone van dit gebied is de industriële Wärtsilä-hal. “Hier komen onder andere werkruimtes voor creatieve ondernemers en horeca.” Grondeigenaar NS die de grond uitgeeft, heeft volgens Mieke goed nagedacht over het belang van betaalbaarheid van de ruimtes voor deze doelgroepen. “Zij hebben bij het uitschrijven en beoordelen van de prijsvraag gelet op de huurprijzen die ontwikkelaars voor deze doelgroepen rekenen. NS is eigenaar van veel panden rondom stations en deze verhuren ze vaker aan creatieve ondernemers. Ze zijn zich goed bewust van het feit dat hoge huren door grote groepen creatieve ondernemers en kunstenaars moeilijk op te brengen zijn en dat deze groepen onmisbaar zijn voor een innovatief klimaat.”

Restricties voor mixed zones moeten vaker meegegeven worden door grondeigenaren die de grond uitgeven, vindt Mieke: “De woningbouw is sterk gereguleerd. Zo moet bijvoorbeeld 40% sociale bouw zijn, 30% middenhuur en 30% vrije sector. Aan deze knoppen kan niet gedraaid worden. Daarmee loop je het risico dat ontwikkelaars voor het niet-woonprogramma inzetten op ruimtes die een hoge huur moeten opbrengen, om zo een betere bieding voor de grond te kunnen doen om daarmee de grondpositie te winnen. Het gevolg is dat er horeca komt met hoge prijzen die niet eens betaalbaar zijn voor de bewoners van het gebied. We adviseren grondeigenaren vooraf in marktconsultaties om belangrijke zaken te reguleren. “Denk na over welke bewoners er in het gebied komen wonen en welke prijzen daarbij passen. Begrens de deelnemers aan de prijsvraag zodat er een eerlijk speelveld ontstaat en er niet gekozen wordt voor de partij met het hoogste grondbod, wat negatieve invloed kan hebben op het inclusieve klimaat van het gebied.” Volgens Mieke gaat zo’n begrenzing niet ten koste van de creativiteit van het project. “Binnen kaders zijn wij net zo creatief.”

Mieke is er trots op dat het vakgebied van gebiedsontwikkeling en zeker de ontwikkeling van mixed zones over alle sectoren en silo’s in een maatschappij heen kijkt en daardoor grenzen doet vervagen. “Om dit soort gebieden te realiseren hebben we iedereen nodig, zowel in private als publieke sectoren en moeten we overal over nadenken: over volkshuisvesting, economie, duurzaamheid, welzijn en mobiliteit. Al netwerkend samenwerken, dat is de mindset die organisaties en de maatschappij in brede zin nodig hebben.”